违建房屋交易，被拆谁之过？

【案情简介】

赵某（委托人、原告）与王某（被告）原为同住一小区熟识的朋友，2014年7月，赵某得知王某将出售其在海南三亚的2套住房，遂决定购买，基于信任并未至现场实地查看。双方于2014年7月10日签订《转让协议书》，约定赵某分别以29万元（含装修费）购买7号房一套和以48万元（含装修费和家具费）购买12号房一套，同日向王某一次性支付了全部购房款77万元。2015年10月，赵某突然得知购买的该房屋因未经规划部门批准和未取得建设工程规划许可证，属违法建筑物，被三亚市天涯区城市管理局依法强制拆除。经查看三亚市天涯区城市管理局公告的强制执行决定书得知，王某转让的该房屋在双方签约前的2014年5月28日即因违规建设被调查且作出了处罚决定，王某故意隐瞒了转让房屋属违法建筑物的事实。之后，赵某多次要求王某返还已支付的购房款，王某却拒不返还。因此，承办律师受赵某委托代理了本案的一审。

【律师工作】

• 立案：本案中的双方当事人均属在本地特定范围内具备一定影响力的人物，因此本案在立案之初就受到了对方的拖延干扰。因为本案当事人虽均居住在眉山，但王某身份证显示的地址为成都武候区，而灭失的房屋所在地为三亚，双方的《转让协议书》又未明确约定管辖法院。承办律师通过走访东坡区公安局、市工商局、市房管局、尚义派出所、社区、居委会，了解到不仅双方货币交易在眉山，而且王某常住眉山某小区，其担任法定代表人的多家公司也设在眉山，同时王某具备眉山市第三届人民代表大会代表、眉山市政协常委、眉山总支党员（四川民革）等多重社会身份。承办律师在取得社区和居委会开具的王某长期居住眉山某小区的证明后，终于顺利立案。
• 送达：立案后，王某又玩起了送达“躲猫猫”，在口头向承办法官承诺将委派代理律师领取诉状及相关文书后，却一直拒不露面。最后，承办律师几经波折，与承办法官一道，将文书送达至王某在眉山的公司，王某无奈只得委托办公室前台收件人员代为收取。
• 管辖权：滥用法律手段，提出管辖权异议。开庭前，王某又以本案属“不动产纠纷”应“专属管辖”为由，提起管辖权异议，其故意忽视最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二十八条第一款对民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷的注释，曲解民诉法第三十三条的规定。何况，双方的争议系基于房屋买卖合同而发生的买卖法律关系，明显不属于不动产物权纠纷。受案法院支持了承办律师的观点，但王某又把拖延术玩得淋漓尽致，向上一级法院提起上诉，最终二审法院驳回了其诉请，同样认可了受案法院的管辖权。
• 实体：第一次开庭，王某又提出一些胡搅蛮缠的谬论：此类房屋不需要报建报规手续；本案过错全部在于赵某贪图便宜；房屋是否灭失不清楚；即便灭失，赵某应找拆除者或修建者赔偿。承办律师之一刘律师具备非常丰富的办案经验，他与本案承办法官充分表达了本案最重要的争议焦点，合同因违反了《城乡规划法》的强制性规定和损害社会公共利益而无效，王某故意欺瞒转让房屋属违法建筑物的事实，其具有完全过错，依据《合同法》无效合同的规定应依法返还赵某支付的房款并赔偿资金利息损失。虽如此，面对王某的“刁难”，承办律师和委托人一起在第一次开庭结束后，亲赴三亚实地调查补充证据，至当地城管局、房屋拆除现场、该宗地使用权人、集资建房召集人处搜集了更为完善的证据材料，证实了王某在出售时明知房屋属违规建设，最主要的是标的物因未经规划部门批准和未取得建设工程规划许可证建设，属违法建筑物而被三亚市天涯区城市管理局依法强制拆除的事实。

【裁判情况】

经过承办律师的不懈努力，最终受案法院判定合同性质为无效合同，继而支持了原告赵某的全部诉求，判令王某返还全部购房款并赔偿资金利息损失，赢得了委托人的赞许。

【律师介绍】

鲁娟，四川达宽律师事务所房地产专业律师，在房地产、建设工程、土地征收拆迁、经济合同、政府采购及企事业单位法律顾问等业务方面，积累了较为丰富的实践经验。拥有工民建和法学本科双学历，优秀毕业生，眉山市青少年法学会及行政法专业委员会会员，撰写的法学论文多次获奖。执业理念：坚持法律至上，追求公平正义，提供专业服务，最大限度维护当事人利益。