【达宽思考】观点与声音
“物权登记”与“共有财产”的较量
【基本案情】
本案争议房产最初为1958年委托人佘某的爷爷、奶奶建成的祖业，1987年经城市道路修建拆迁后报批新建而成，拆迁新建时二人得到补偿款3000元。爷爷、奶奶于1988年和1990年分别申请了房屋权属登记和土地权属登记，主管部门登记并颁发了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。1997年1月28日，爷爷、奶奶分别立下公证遗嘱，将该房产中属于各自的一半全部遗赠给孙子佘某。2001年，爷爷、奶奶在国土局办理了变更登记，将该宗土地登记到佘某名下。佘某在爷爷、奶奶均去世后，持原房产证、两份公证遗嘱及相关资料至房管局办理转移登记，佘某父亲得知后提出异议，认为其参与了出资建房，该房产为家庭共有财产，其至少应享有该房产一半份额。
【律师评析】
一、根据《物权法》、《继承法》等相关法律法规及委托人提交的证据，本案争议房产属于佘某爷爷、奶奶的夫妻共有财产，依据公证遗嘱应归佘某所有。
(一)从房地产权属来源和修建资金来源表明该房产为爷爷、奶奶二人共有。
该房产最初为1958年佘某爷爷、奶奶建成，1987年经城市道路修建拆迁后报批新建而成，从无佘父份额。该房产的修建资金来源于1987年拆迁新建时得到的房屋等补偿款3000元，以及爷爷奶奶二人的收入和积蓄。
(二)从房产权属登记资料及土地登记资料证实该房产为爷爷、奶奶二人共有。
无论是1988年的房屋产权登记，还是1990年的土地权属登记，房地产权属登记簿上载明的权属人为爷爷、奶奶，2001年二人在土地管理部门办理了变更登记，将该宗土地登记到佘某名下。该房产登记资料从未显示有佘父份额，也无其拥有权属的任何约定，其一直以来也从未向相关主管部门提出登记异议。况且，按照我国现行的相关法律规定，在无相反证据的前提下，爷爷、奶奶作为合法的建设用地使用权人，其上的建筑物依法应归土地使用权人所有。
(三)1997年爷爷、奶奶分别立下合法有效的公证遗嘱，明确将该房产全部遗赠给佘某，其应依法取得争议房产。
1、不动产登记簿表明该房屋及所占土地一直登记的权利人为爷爷、奶奶，该房屋属于二人的夫妻共有财产毋庸置疑，二人依法有权处分。
2、1997年1月28日，爷爷、奶奶分别立下公证遗嘱，将该房产中属于自己的一半全部遗赠给佘某，佘某应依法取得被继承人所有的本案诉争房产。
3、爷爷、奶奶夫妻二人的公证遗嘱立于1997年，当时佘某仅11岁，暂且不论法律，退一步而言从情理上讲，二人将房产遗赠于年幼的佘某而未为其独子(即佘父)留下任何份额，对父母与子女间的关系可窥一二。同时，公证遗嘱中载明了夫妻二人立下遗嘱时的缘由，“佘父、佘母在离婚时留下佘某无人照管，佘父再婚后自立门户，家庭生活能自给自足。现佘某随老人共同生活，为避免孙子将来无生活出路，因此才决定将各自所有的房产遗赠给佘某。”佘某成年后，爷爷、奶奶由其在当地做零工照顾，并辅以政府低保补助，生老病死均由其全部负责，反观佘父1992年再婚后即与爷爷奶奶分开生活，素来未认真履行赡养义务。
二、争议房产并非家庭共有财产，佘父并未提供任何参与出资建房或取得房产权属份额的证据。
1、佘父并无证据证明争议房产系家庭共有财产，也无任何关于该房产的权属约定或者收入、出资证明。佘父仅口头陈述修建房屋时其正值成年，当时尚未分家，其参与了修建并将当时的工作收入全部交给了父母支配，修房款项属家庭共同出资，该房屋属于家庭共有财产，因此其理应享有权属份额。
2、对家庭共有财产关系的认定，首先要区分动产、不动产。动产以占有为公示标志，其共有状态虽然有时难以直观判断，但借助各当事人之间的法律关系、动产取得的原因、各当事人的出资以及对动产的实际使用状况等，可以作出综合判断;而对以登记为公示方式的特殊动产(如机动车辆)、不动产(如房屋)等的共有关系认定，则主要通过登记来判断。律师认为，根据《物权法》等相关法律的规定，不动产的权属主要应依据不动产登记簿登记情况来认定。
【主要法律适用】
一、《物权法》相关法条节选
第2条，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。
第9条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。
第16条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
第17条，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。
第39条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第142条，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
第247条，本法自2007年1月起施行。
二、《立法法》相关法条节选
第83条，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定;新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。
三、《继承法》相关法条节选
第16条，公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。
第17条，公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。
第22条，无行为能力人或者限制行为能力人所立的遗嘱无效。
【撰稿律师：鲁娟】
